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華夏時(shí)報(bào)記者 李未來(lái)?北京報(bào)道

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，運(yùn)營(yíng)便顯得尤為重要。在存量市場(chǎng)下，我們應(yīng)該做哪些調(diào)整應(yīng)對(duì)和變化？

2024年12月17日，在由《華夏時(shí)報(bào)》社主辦，中國(guó)城商聯(lián)攜手共辦的“重塑價(jià)值?未來(lái)可期——2024華夏城市產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展大會(huì)”上，WeWork大中華區(qū)副總裁全斌做了題為“存量時(shí)代下的空間運(yùn)營(yíng)之路”的主題演講，為存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)指出一些思路。

全斌以WeWork的實(shí)踐提出存量時(shí)代運(yùn)營(yíng)所需要的“四力”：品牌力、產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力、社區(qū)力?！敖裉斓姆康禺a(chǎn)行業(yè)要破局，不僅從供給側(cè)入手，而且要在需求側(cè)下功夫。以前只要有樓、有裝修、有招商運(yùn)營(yíng)，就不愁租。而現(xiàn)在要留住這些優(yōu)質(zhì)租戶就要不斷地創(chuàng)造價(jià)值和提升服務(wù)，對(duì)需求的挖掘是非常重要的。”

企業(yè)需要彈性辦公空間

“從WeWork的角度來(lái)說(shuō)，我們不光代表自己，也代表行業(yè)整體趨勢(shì)，是經(jīng)濟(jì)的‘晴雨表’，因?yàn)樵谖覀兊纳鐓^(qū)空間里，有很多企業(yè)在這里辦公，所以對(duì)各行各業(yè)的情況會(huì)有一定的了解。”全斌表示。

據(jù)了解，WeWork于2010年在美國(guó)成立，2016年進(jìn)入中國(guó)，目前在全球有60萬(wàn)會(huì)員，覆蓋了600個(gè)地點(diǎn)、125個(gè)城市以及36個(gè)國(guó)家。其模式即共享辦公室，為1—1000人的企業(yè)提供靈活的辦公方案。

據(jù)全斌介紹，在中國(guó)，WeWork聚焦北京、上海、深圳、香港這樣的核心城市，“今天WeWork在中國(guó)已經(jīng)8周年，布局12個(gè)城市，服務(wù)接近100個(gè)社區(qū)，將近8萬(wàn)個(gè)企業(yè)會(huì)員，運(yùn)營(yíng)空間面積差不多70萬(wàn)平方米?！彼麖?qiáng)調(diào)，在這個(gè)體量下，公司和接近10萬(wàn)個(gè)企業(yè)會(huì)員溝通，能夠看到今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化。

一方面，目前企業(yè)對(duì)辦公空間的彈性有更大需求。“過(guò)去的開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都希望簽大租戶，租期一年以上，這樣有比較好的收益、穩(wěn)定的租金、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但現(xiàn)在大量的企業(yè)會(huì)發(fā)生變化，有些階段需要快速擴(kuò)張，有些階段需要快速收縮，那么辦公空間就要隨著公司戰(zhàn)略的變化而變化?！比蟊硎?，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓是剛性的，裝修和面積都是固定的，而租戶需要調(diào)整，這很難留住企業(yè)客戶，所以現(xiàn)在的辦公空間應(yīng)該是彈性的。

另一方面，職場(chǎng)人對(duì)辦公的需求也發(fā)生了變化。全斌認(rèn)為：“現(xiàn)在職場(chǎng)辦公主力是85后、90后，甚至00后，很多人選擇職場(chǎng)的時(shí)候除了薪水和福利以外，更加關(guān)注滿意度、個(gè)人的成就感，以及辦公的體驗(yàn)和效率，所以體驗(yàn)、場(chǎng)景、情緒價(jià)值，這都是我們最近一兩年更加關(guān)注的點(diǎn)。因?yàn)槟悴荒苤皇亲鲆粋€(gè)一刀切和完全一樣的產(chǎn)品，而是要滿足這些入駐企業(yè)員工的需求和感受。所有產(chǎn)品都要隨它而變?！?/p>

存量時(shí)代靠運(yùn)營(yíng)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)存量時(shí)代，城市更新不是簡(jiǎn)單地做增量，而是在運(yùn)營(yíng)存量資產(chǎn)上做好文章。如何把存量的市場(chǎng)變得有趣、好玩、有創(chuàng)新，讓客戶愿意買(mǎi)單，全斌提出了“四力”，即品牌力、產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力、社區(qū)力。

“品牌非常重要，尤其是現(xiàn)在這個(gè)階段?！比蠼榻B，WeWork的客戶構(gòu)成相對(duì)比較健康，現(xiàn)在35%的客戶是全球500強(qiáng)企業(yè)，他們無(wú)論擴(kuò)張還是收縮都會(huì)選擇WeWork，因?yàn)槠髽I(yè)都希望長(zhǎng)期綁定安全的供給側(cè)，也就是賽道中頭部品牌企業(yè)。

關(guān)于產(chǎn)品力，全斌認(rèn)為，靈活的產(chǎn)品已經(jīng)成為最有價(jià)值的資產(chǎn)，這里面包括靈活的規(guī)模、靈活的空間、靈活的實(shí)踐以及靈活的服務(wù)，另外就是利用科技的力量來(lái)降低日常運(yùn)營(yíng)成本，提升使用率和效率。

在全斌看來(lái)，設(shè)計(jì)是空間改造的內(nèi)核，可以提供情緒價(jià)值，“好的工作場(chǎng)景會(huì)讓你覺(jué)得新鮮、有成就感、不疲憊、審美不疲勞，這就是設(shè)計(jì)的重要性?！?/p>

運(yùn)營(yíng)力同樣重要，“靠拿地開(kāi)發(fā)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，越來(lái)越需要抓運(yùn)營(yíng)，讓資管類的公司能夠靠運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值，而不是靠過(guò)去的金融手段。怎么做資產(chǎn)的增值保值？就是靠運(yùn)營(yíng)。”全斌介紹道，WeWork融入了大量的活動(dòng)、主題，另外就是做好ESG。

最后是社區(qū)力，據(jù)了解，WeWork的10萬(wàn)會(huì)員中，70%是互相認(rèn)識(shí)的，50%是有來(lái)往的，WeWork服務(wù)的100多個(gè)社區(qū)，每個(gè)社區(qū)每周都會(huì)有三場(chǎng)活動(dòng)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，提高大家參與度。

全斌表示：“‘四力’為我們帶來(lái)更高的客戶黏性，從而提高續(xù)約率，幫助做大整體收益。”

責(zé)任編輯：張蓓? 主編：張?jiān)?/p>