◎記者 聶林浩

臨近年末，公募REITs市場回暖，中證REITs全收益指數從12月10日開始反彈，結束了自8月上旬以來的下跌勢頭。其中，保障性租賃住房、能源基礎設施和消費基礎設施三類REITs領漲。隨著債券市場收益率快速走低，業(yè)內人士認為，具備類紅利資產和類固收資產屬性的公募REITs產品有望獲得資金的長期配置。

Choice數據顯示，截至12月26日，中證REITs全收益指數已連續(xù)5日上漲，自12月以來漲幅達3%。中證REITs全收益指數于8月8日達到年內最高的977.95點，但此后便持續(xù)下跌，12月9日一度跌至925.46點，較年內最高點跌幅超5%。隨著近日市場企穩(wěn)回升，跌勢就此止住。

在本輪公募REITs的反彈行情中，截至12月26日，9只REITs自12月以來漲幅超過10%（后復權，下同），且均分布在保障性租賃住房、能源基礎設施和消費基礎設施三類項目中。其中，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT位居漲幅榜前三名，漲幅分別為14.55%、12.56%和12.3%。

拉長時間來看，公募REITs的市場表現依舊不錯。截至12月26日，今年以來中證REITs全收益指數漲幅達11.02%。分項目類型來看，排除部分于今年上市的消費基礎設施項目，保障性租賃住房和能源基礎設施類REITs表現較為突出，領漲市場。

其中，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和嘉實中國電建清潔能源REIT位居年內漲幅榜前三名，漲幅分別達45.1%、44.84%和41.78%；在13只年內漲幅超15%的REITs中，保障性租賃住房類型有5只，能源基礎設施類型有4只，交通基礎設施類型有2只，園區(qū)基礎設施和生態(tài)環(huán)保類型各有1只。

在業(yè)內人士看來，隨著債券市場收益率持續(xù)下行，公募REITs作為長久期且分紅較高的資產，開始受到中低風險投資者的追捧。華夏基金表示，去年以來，公募REITs二級市場整體表現良好，但不同板塊表現分化。由于能源基礎設施和保障性租賃住房對經濟周期波動的敏感度較低，這兩類資產表現較為優(yōu)異；而倉儲物流類資產更易受到經濟周期波動的影響，今年以來平均跌幅較大。

展望2025年，機構看好公募RETIs的長期配置價值。國泰君安固收分析師劉玉稱：首先，公募REITs具備較強的類紅利資產屬性，當權益市場出現回調時，該類資產的替代性配置價值或會提升。其次，債券市場收益率持續(xù)下行或已隱含風險，相較于其他資產，公募REITs更具類固收資產屬性，受到中低風險投資者的追捧。最后，明年周期類底層資產有望回升，為相關類型公募REITs帶來超額收益。

國信證券經濟研究所宏觀固收團隊認為：由于我國公募REITs采用海外REITs強制分紅和權益型產品設計的特點，因此海外REITs市場長周期的市場表現可供參考。美國REITs市場呈現低風險、長期回報穩(wěn)定、與其他投資品種相關性低的特征，因此國內公募REITs的長周期配置價值值得關注。